El mantenimiento de las viviendas alquiladas y el reparto de responsabilidades económicas entre propietarios y arrendatarios tendrán un nuevo marco regulatorio. Dentro del proyecto de reforma a la Codificación de la Ley de Inquilinato, los arrendatarios que no reciban atención del propietario tras notificar fallas estructurales podrán ejecutar directamente las reparaciones pendientes y descontar cada centavo invertido de los cánones mensuales, aplicando además un recargo del 10% a su favor por las molestias y la omisión ocasionada.
Obras y reparaciones en la reforma a la Ley de Inquilinato
La normativa en discusión busca resolver las frecuentes disputas sobre el deterioro físico de las unidades habitacionales. Si el arrendador no atiende los arreglos que legalmente le corresponden tras una notificación escrita o una disposición de la autoridad competente, el inquilino queda facultado para asumir las obras necesarias.
El monto gastado, debidamente sustentado con facturas, se restará del pago mensual del alquiler junto con el 10% adicional. Además, si el inmueble sufre deterioros que disminuyan sus condiciones de habitabilidad por causas no atribuibles al ocupante, este podrá exigir una reducción proporcional del arriendo mientras persista el problema.
Multas por negligencia del inquilino y suspensión de servicios
El régimen disciplinario también contempla sanciones directas para proteger el patrimonio del propietario. En los casos en que el arrendatario cause averías y rehúse repararlas, o si por su negligencia se llega a cortar el suministro de servicios básicos en el predio, deberá cancelar una multa equivalente a un canon mensual de arriendo en beneficio del arrendador.
Si dicha conducta se repite, la penalización ascenderá al pago de tres cánones mensuales completos, reforzando la obligación de cuidar el bien entregado.
Límites a la garantía y prohibición de incrementos arbitrarios
Junto al régimen de arreglos, la reforma a la Ley de Inquilinato formaliza el cobro de la garantía con un techo máximo de dos cánones mensuales, dejando atrás exigencias de tres o más meses. Para su reintegro, se fijan cinco días para que el arrendador presente reclamos justificados con inventario y fotografías, cinco días de respuesta para el ocupante y 15 días posteriores para la devolución del saldo.
Asimismo, los contratos tendrán una duración no menor a dos años, periodo durante el cual el propietario tendrá prohibido elevar el valor mensual pactado de manera unilateral.
Obligatoriedad de contratos escritos y formato digital
La propuesta legislativa suprime de forma definitiva los acuerdos de palabra que permitía la ley anterior. Todos los convenios bajo el amparo de la reforma a la Ley de Inquilinato deberán celebrarse por escrito en soporte físico o electrónico, incluyendo datos de las partes, inventario de bienes muebles, canon, plazos y domicilios electrónicos, concediendo un plazo de 180 días para que los municipios adecuen plataformas digitales de registro.
Esta modernización responde a una realidad demográfica donde los hogares en alquiler crecieron de 820 000 a 1,08 millones entre 2010 y 2025, representando al 36% de las familias del país.
Freno a la votación en el Pleno y ajustes en comisión
A pesar de que el informe para segundo debate constaba en el orden del día del Pleno para este 1 de octubre de 2026, la votación definitiva no se ejecutará de inmediato. Esteban Torres, primer vicepresidente del Legislativo y jefe de bancada de ADN, confirmó que el texto de la reforma a la Ley de Inquilinato retornará a la Comisión de Justicia para incorporar precisiones técnicas en torno a la digitalización, la protección recíproca de las partes y la celeridad en los juicios de desahucio antes de regresar al debate final de los 151 asambleístas.